تعارضات ملک
تعارض یعنی 2 سند با هم تداخل دارند. به عنوان مثال معمولا ادعای ورود به ملک دیگری وجود دارد که این پرونده در دادگاه بسیار زیاد دیده می شود.
در این پرونده ها معمولا دو حالت ممکن است بوجود بیاید:
- امکان دارد تعارض جزئی باشد
- امکان دارد کسی ادعای مالکیت زمین را داشته باشد و شخص دیگر هم سند داشته باشد یا برای یک زمین دو سند صادر شده باشد.
مورد دوم معمولا در سند های دفترچه ای رخ می دهد ولی در سند تک برگ به دلیل وجود یو تی ام این مسئله بوجود نمی آید.
امکان رخ داد و نحوه رخ داد مورد دوم به این صورت می باش که به عنوان مثال شخصی در زمین خود اسکان دارد و شخص دیگری ادعای مالکیت زمین را میکند و می گوید که زمین متعلق به اوست.
در این حالت هر دو با مراجعه به اداره ثبت درخواست قضاوت می کنند که مشخص شود زمین متعلق به کیست و سند چه کسی اعتبار دارد.
سند اولیه
اولین کاری اداره ثبت این است که بررسی کند که کدام سند قدیمی تر است و کدام بعدا صادر شده است.
سندی که قدیمی تر باشد به نام سند اولیه نام گذاری می شود و سند دوم هم به نام سند موخر و یا دومیه نام د می گیرد.
تصمیمی که در این مرحله گرفته می شود این است که سند قدیمی تر پابرجا می ماند و در این حالت حتی قادر به انجام معامله فروش ملک هم می باشد ولی باید درمعامله خود وجود مشکل در سند ملک را قید کند و اعلام دارد که این ملک شاکی دارد.
سند موخر یا دومیه
در مورد سند دوم تصمیم که گرفته می شود این است که شخص می تواند در زمان تعیین شده 2 ماه از ادعای خود اقدام به شکایت کرده و طرح دعوا را به اداره ثبت تحویل دهد که نهایتا این مورد به تمامی دفاتر رسمی معامله قید شود که زمین مذکور دارای شاکی می باشد و پرونده شکایت برای آن مطرح است.
در این حالت در صورت انجام نقل و انتقال برای ملک با دفاتر انجام دهنده برخورد قضایی صورت میگیرد!
سپس در روز دادگاه در صورت مراجعه نکردن مالک سند دوم، مالک سند اول میتواند اضهار کند که کسی برای شکایت مراجعه نکرده است و شکایت را لغو کرده و گواهی این موضوع را دریافت کند و با تعویل آن به اداره ثبت نهایتا سند دوم را باطل کند که بعد از این موضوع دیگر مالک سند دوم قادر به پیگیری شکایت خود و ادعای مالکیت خود نخواهد بود.
نقش قشه بردار در بررسی تعارضات سند
معمولا در مراجعه شاکی با دادگاه قاضی یک نقشه بردار معرفی میکند و یا به خود مالک گفته ی شود که یک نقشه بردار برای بررسی ملک معرفی کند که مالک باید یک نقشه بردار که کارشناس رسمی دادگستری می باشد انتخاب کند.
همزمان با کارشناس رسمی دادگستری تعارضات سند، هیات نظارت در اداره ثبت هم باید مدارک را بررسی کند تا مشخص شود کدام یک از سند ها صحیح تر صادر شده یعنی مراحل ثبت آن درست تر بوده و نظر خود را اعلام میکتد.
از طرف دیگر کارشناس امور ثبتی با بررسی نقشه های کاداستر منطقه نظریه خود را اعلام می کند.
نهایتا هر دو اسناد به نزد قاضی می وند و تصمیم نهایی را قاضی می گیرد و تصمی را به اداره ثبت اعلام میکند و در نهایت سند صحیح باقی مانده و سند معارض باطل می شود.
این موضوع بسیار مشهود است به خصوص تعارض های جزئی و زیاد انجام می شود و آن هم به دلیل مسائل مالی قابل توجه آن می باشد.
مطالعه بیشتر
امروزه کسانی که مشاوران املاک هستند یا با خرید و فروش ملک سر و کار بسیاری دارند، حتما تا به حال با اصطلاحاتی همچون جانمایی عرصه و تعرضات ملکی آشنا شده‌اند. از جمله کلماتی که ممکن از در دعاوی ملکی به گوش بخورد، کلمه‌ی تعارض و تفاوت آن با تداخل و تجاوز می‌باشد. ما در ایم مقاله با تداخل و تجاوز ملکی سر و کار نداریم اما بحث تعارضات را برای شما توضیح می‌دهیم.
طبق قانون جمهوری اسلامی ایران، تمامی عرصه‌های مختلف زندگی اجتماعی افراد، قوانین خاص خود را دارا می‌باشد که افراد باید در زندگی اجتماعی خود این قوانین را رعایت کنند. یکی از این عرصه‌ها، عرصه‌ی تعارضات ملکی است که از این قاعده مستثنیٰ نیست و قوانین خاص خود را دارا می‌باشد.
آشنایی نسبی افراد با این قوانین و راه‌های حل و فصل آن‌ها همیشه هم برای خود فرد و هم برای دیگران سودمند بوده و سبب حل اختلافات و دعاوی ملکی بسیاری شده‌است.
تعارض ملکی همانند تعارضات دیگری که در زنینه‌های مختلف وجود دارد نیست و تعریف خاص خود را دارا می‌باشد. در ادامه‌ی این مقاله ما می‌خواهیم شما را با معنای تعارض ملکی و کاربرد و ویژگی‌های آن در زمینه‌ی خرید و فروش ملک آشنا کنیم. از شما می‌خواهیم در ادامه‌ی این مطلب با ما همراه باشید.
تعرضات ملکی به چه تعارض‌‌هایی گفته می‌شود؟
به هر شکلی از اختلافات مربوط به خرید و فروش املاک و یا اجاره‌ی آن، تعارض گفته می‌شود. تعارضات ملکی به گونه‌ای هستند که افراد از استانداردهای مربوط به املاک خارج شده و دیگر قادر به تصمیم‌گیری و اتحاد نظر نیستند. این تعارضات بیشتر اوقات زمانی اتفاق می‌افتد که یکی از طرفین قرارداد ملکی کلاهبرداری کند.
همیشه تعارضاتی که بین افراد پیش می‌آید، فقط محدود به مشاجره نمی‌شود و گاهی اوقات سبب تهاجم افراد به دیگران می‌گردد. بنابراین باید تا جایی که می‌توانیم از بروز تعارضات ملکی جلوگیری کنیم.
حال ممکن است شما بپرسید که تعارض ملکی چه زمانی به وجود می‌آید. در پاسخ به این سؤال می‌گوییم که تعارضات ملکی زمانی پدید می‌آیند که برای یک ملک مشخص، دو سند مربوطه صادر شده باشد و یا حقوق ملک زیر پا گذاشته شود. همان‌طور که می‌دانید سند برگه‌ای است که در آن مشخصات ملک و مشخصات صاحب ملک مشخص شده‌است. حال اگر یک ملکی دو سند با دو صاحب مختلف داشته باشد، در اینجا نیاز است که تعارض به وجود آمده برطرف گردد.
سایر خدمات: انجام ماده 12 ساختمان توسط کارشناس رسمی دادگستری
در تعارض ملکی سندی که برای اولین بار صادر می‌شود، یک سند معتبر و قابل قبول است و سندی که برای دومین بار صادر می‌گردد، نامعتبر و باطل به حساب می‌آید. به این سند نامعتبر، سند معارض نیز گفته می‌شود.
زمانی که کسی سند معارض را داشته باشد، باید برای معتبر کردن سند خود به دادگاه مراجعه کند و با طرح دعاوی حقوقی، برای باطل کردن سند قبلی اقدام نماید. در این صورت است که فرد معارض میتواند ملک خود را معتبر بخواند و او را از تعارضات ملکی دور کند. در غیر این صورت، قانون سند اول را معتبر می‌داند و نام کسی که در سند اول آمده را به عنوان صاحب ملک شناسایی می‌نماید.
انواع تعرضات ملکی
امروزه تعارضات ملکی که ممکن است بین طرفین قرارداد صورت بگیرد، دارای سه نوع می‌باشد. این تعارضات طی فرآیندهای مختلفی که برای افراد و املاک رخ می‌دهد، بروز پیدا می‌کنند. انواع تعارضات ملکی عبارتند از:
- تعارض ملکی اول به تعارضی گفته می شود که در آن دو سند به نام دو نفر برای یک ملک صادر شده باشد. برای مثال تصور کنید شما و آقای احمدی هر دو یک سند از خانه‌‌ای که شما در آن زندگی می‌کنید، دارید. مشخصات و ملک خانه یکسان می‌باشد اما سندها و نام صاحبان خانه دوتا است. در این صورت می‌گوییم که تعارض ملکی اتفاق افتاده‌است.
- گونه‌ی دیگری از تعارضات ملکی، تعارضی است که در آن یک محدوده در دو سند ثبت شده‌است. برای مثال خانه‌ی شما دو دو سند جداگانه ثبت شده‌است که هر کدام از این سندها نیز ارزش قانونی خاص خود را دارا می باشد. در چنین شرایطی صاحب ملک باید از راه دعاوی حقوقی، درخواست ثبت یک سند را ثبت و پیگیری نماید.
- نوع سوم تعارضات ملکی به تعارضی گفته می‌شود که در آن حقوق صاحب ملک توسط افراد دیگر تصرف شود. برای مثال فرض کنید شما یک شرکت دارید و در محدوده‌ی مجاور شما نیز یک شرکت دیگر ساخته شده‌است. در بین این دو شرکت یک راه میانبر وجود دارد که حق استفاده از این راه طبق سند مالکیت شما، به نام شما است. حال اگر صاحب شرکت مجاور به شما اجازه ندهد که از این راه استفاده کنید، در اینجا تعارض ملکی به وجود آمده‌است که باید با استفاده از قوانین قانونی و شکایات حقوقی برطرف گردد.
حل تعارض ملکی بین اسناد عادی و رسمی
زمانی ک تعارضات ملکی بین طرفین قرارداد به وجود می‌آید، باید این تعارضات از راه قانونی برطرف گردد. قانون برای حل تعارضات ملکی قوانینی را وضع کرده‌است که افراد با مراجعه به دادگاه‌ها می‌توانند مشکل خود در زمینه‌ی دعاوی تعارضی را برطرف نمایند.
برای حل تعارضات ملکی ابتدا لازم است فرد شاکی سند خود را به دادگاه تحویل دهد. سندها در دو نوع عادی و رسمی ثبت می‌گردند. زمانی که شما سند خود را در دفترخانه‌های اسناد رسمی و توسط مأموران این دفترخانه‌ها ثبت نمایید، سند شما رسمی خواهد شد. در غیر این صورت هر سندی مه وجود داشته باشد، در زمره‌ی اسناد عادی قرار میگیرد.
زمانی که طرفین دعاوی سندهای خود را به دادگاه ارائه دهند، این سوال پیش می‌آید که آیا سند عادی معابر است یا سند رسمی؟
در پاسخ به این سوال باید بگوییم که تعارض اسناد ملکی چهار اصل دارد:
- اول این‌که اگر تعارض بین دو سند صورت نگیرد و فقط یک سند وجود داشته باشد که متعارض است، در اینجا تعارض مورد قبول دادگاه قرار نمی‌گیرد. بنابراین در اسناد ملکی تعارضی حتماً باید دو سند در مقابل یکدیگر قرار بگیرند.
- دوم این‌که دو سند مذکور باید یکدیگر را نفی کنند. برای مثال سند اول بگوید که شنا مالک هستید و سند دوم بگوید ک آقای احمدی مالک ملک می‌باشد.
- سوم این‌که موضوع اسناد باید با یکدیگر وحدت داشته باشند. یعنی این‌که دو سند در یک موضوع و یک زمینه‌ی خاص فعالیت نمایند. برای مثال اگر یک سند در زمینه‌ی پرداخت دین و سند دیگر در زمینه‌ی خرید ملک باشد، تعازض بین این‌ها تعارض قابل قبولی نیست.
- چهارم این‌که دو سندی که در مقابل یکدیگر قرار می‌گیرند و با هم تقابل دارند، باید از نظر استناد نیز معتبر باشند. به عنوان مثال اگر یکی از اسناد قبلاً در مراجع قانونی جعلی شناخته شده‌باشد و اکنون نیز در تقابل با سند دیگری قرار بگیرد، این سند جعلی رد شده و نامعتبر به حساب می‌آید.
طبق قانونی که در سال ۱۳۱۰ در سازمان ثبت اسناد کشور تصویب شد، سندی که جزو اسناد رسمی باشد نسبت به سندی که جزو اسناد فرعی باشد، از اعتبار بیشتری برخوردار است.
سایر خدمات: انجام پیش تفکیک برای انواع ساختمان
بنابراین می‌توان گفت که سند رسمی نسبت به اسناد عادی مورد قبول‌تر است و حتی معاملاتی وجود دارند که با سند عادی امکان‌پذیر نیستند و حتماً باید توسط اسناد رسمی واگذار شوند.
جانمایی ثبتی عرصه چیست؟
پس از مطرح کردن بحث تعارض، بحث جانمایی عرصه یا جانمایی ثبتی عرصه پیش می‌آید. برای این‌که بتوانیم ویژگی این اصطلاح را بشناسیم، ابتدا باید بدانیم که جانمایی ثبتی عرصه چیست.
جانمایی عرصه یعنی این‌که شما بتوانید سند رسمی مربوط به ملک خود را دریافت کنید. برای جانمایی ثبتی ابتدا باید از نقشه‌ی utm و جانمایی پلاک ثبتی خود یک کپی به اداره‌ی ثبت ارائه دهیم.
برای جانمایی ثبتی نیاز به یک نقشه داریم که این نقشه مشخص میکند که پلاک ثبتی مدرج در سند مربوط به ملک مورد نظر، همان قطعه‌ی زمینی است که شما می‌خواهید سند مربوط به آن را دریافت کنید.
پلاک‌ها شماره‌هایی هستند که طبق قانون مصوب در سال ۱۳۱۰ به نواحی و قطعه‌های مختلف شهری تعلق یافته و سبب تمایز قطعات از یکدیگر شده‌اند.
از آن‌جایی که پس از تأسیس ادارات ثبت اسناد رسمی، پلاک دهی به نقاط و قطعات مختلف ملکی بر اساس مراجعه کردن مالک ملک به اداره‌ی ثبت اسناد ثبت می‌گردیده‌است، لزوماً قطعات ملکی که در کنار هم قرار دارند، دارای پلاک ثبتی متوالی نیستند و هر یک از آن‌ها ممکن است پلاکی مجزا از قطعه‌ی بغلی خود داشته باشند. در واقع بین پلاک‌های قطعات مجاور با یکدیگر هیچ‌گونه نظم و ترتیب خاصی برقرار نیست.
به همین علت امروزه اداره‌ی ثبت اسناد رسمی افرادی را که دارای املاک هستند، مجبور به دریافت سند تک برگ مخصوص به ملک خود کرده‌اند. برای این منظور ابتدا باید از قطعه‌ی مورد نظر نقشه‌برداری شود تا اداره‌ی ثبت اسناد بتواند یک سند رسمی معتبر را به قطعه‌ی صاحب ملک ارائه دهد.
این مرحله دو حالت دارد:
- اول این‌که ممکن است محل دقیق ملک مورد نظر مشخص باشد اما هیچ‌گونه دیواری برای تعیین ابعاد ملک وجود نداشته باشد. در این صورت باید از نقشه‌های یو‌تی‌ام برای مشخص کردن ابعاد زمین و همچنین ارائه‌ی سند تک برگ به زمین و ملک مربوطه استفاده گردد.
- دوم این‌که ممکن است محل ملک مشخص باشد و ابعاد آن نیز معلوم گردد اما گوشه‌های ملک بر روی زمین به طور دقیق معین نشده‌باشد. در این صورت کسی که به عنوان مهندس نقشه‌برداری دادگستری انتخاب شده‌است، باید چهارگوشه‌ی زمین مربوطه را در نقشه‌ی یو‌تی‌ام مشخص نماید تا در تعیین ابعاد زمین مشکلی پیش نیاید.
سوم این‌که مالک ملک از محل دقیق قرار گیری ملک خود مطلع نیست و نمی‌داند که ملکی که خریداری کرده‌است، در کجا قرار دارد. این‌که صاحب ملک از آدرس دقیق ملک خود باخبر باشد، تأثیر بسیار زیادی در ارائه‌ی سند تک برگ دارد. در واقع مفهوم جانمایی ثبتی یعنی این‌که بتوان ملک را از روی آدرس آن پیدا کرد.
برای یافتن آدرس ملک، مهندس مربوطه با استفاده از مختصات یو‌تی‌ام میتواند از محل دقیق قرارگیری ملک مورد نظر مطلع شود.
حال می‌خواهیم بدانیم که نقشه‌ی یو‌تی‌ام چه نقشه‌ای است و چگونه ترسیم می‌شود. در ادامه با ما همراه باشید.
نقشهutm چه کاربردی در جانمایی عرصه دارد؟
نقشه‌ی یو‌تی‌ام به نقشه‌ای گفته می‌شود که مکان قرارگیری دقیق یک ملک را نمایش داده و سبب ارائه‌ی سند تک برگ به آن ملک می‌شود.
در این نقشه طول و عرض مکان مربوطه مشخص شده و مختصاتی مربوط به آن ارائه می‌گردد. این نقشه یکی از نقشه‌های ضروری برای متقاضیان سند تک برگ به شمار می‌رود که لازم است به اداره‌ی ثبت اسناد ارائه کنند.
سایر خدمات: انجام توپوگرافی و هدایت آب های سطحی
چند سالی است که قانون مصوبه در زمینه‌ی ارائه‌ی سند تک برگ، نیازمند مشخصات جغرافیایی ملک مربوطه است تا بتواند بر اساس آن، پلاک ثبتی و سند مربوط به ملک را به متقاضی ارائه دهد. از این رو ترسیم نقشه‌ی یو‌تی‌ام اهمیت زیادی دارد.
روش‌های مختلفی برای ترسیم نقشه‌ی یو‌تی‌ام وجود دارد:
در روش اول برای ترسیم این نقشه از یک دوربین نقشه‌برداری در جهت گرفتن عکس از ملک مربوطه استفاده کنیم. امروزه این روش کاربرد چندانی ندارد چرا که با پیشرفت تکنولوژی‌های مختلف، برای نقشه‌برداری یو‌تی‌ام از ابزارهای پیشرفته استفاده می‌شود.
روش بعدی که در ترسیم نقشه‌ی یو‌تی‌ام کاربرد زیادی دارد و در واقع اصلی‌ترین روش به شمار می‌رود، استفاده از دستگاه‌ای جی‌پی‌اس دو فرمانه می‌باشد. در این روش مختصات گوشه‌های ملک با استفاده از جی‌پی‌اس مشخص شده و سپس با استفاده از نرم‌افزارهای مربوط به این نقشه، ابعاد گوشه‌ها و ابعاد کلی ملک مشخص می‌شود. این روش به صاحبان املاک کمک میکند که بتوانند به راحتی برای ملک خود سند تک برگ بگیرند.
دیگر روشی که در ترسیم نقشه‌ی یو‌تی‌ام کاربرد دارد، استفاده از دوربین توتال استیشن است که طبق فناوری‌های روز دنیا طراحی گردیده‌است. این دوربین از دقت زیادی در مشخص کردن مختصات زمین و جانمایی عرصه‌ی املاک برخوردار است و میتواند ابعاد ملک را به صورت بسیار دقیق مشخص نماید. در این روش گاهی اوقات نیز از جی‌پی‌اس‌های دو فرکانسه برای دقت بیشتر استفاده می‌شود.
کاربرد جانمایی عرصه
جانمایی عرصه، مالک یک ملک مشخص را تعیین میکند و سند ملک را به نام مالک اصلی آن می زند. این جانمایی در تمامی املاک و زمین‌های کشاورزی، زمین‌های شهری، املاک قانونی، املاک تجاری و سایر ملک‌‌ها کاربرد دارد چرا که املاک بدون سند کمتر به فروش می‌رسند و مشتریان کمی دارند. بنابراین افراد برای خرید و فروش املاک خود باید بتوانند پلاک ملکی و جانمایی عرصه را ثبت نمایند تا یک سند معتبر مربوط به ملک خود دریافت کنند.
سایر خدمات: تشخیص قدمت بنا و تفسیر عکس های هوایی
مزایای جانمایی عرصه
- اولین مزیت جانمایی عرصه‌ی املاک این است که صاحبان ملک بتوانند یک سند تک برگ از ملک خود تهیه نمایند.
- دومین مزیت جانمایی عرصه این است که تعارضات مربوط به ملک از بین می‌رود و ملک مورد نظر به نام یک نفر سنت می‌خورد.
- سومین مزیت این کار این است که مالک ملک میتواند به صورت آسان خرید و فروش ملکی انجام دد و سند آن را به نام فرد دیگری بزند. بدیهی است که املاکی که سند ندارند در مقایسه با املاکی که سند دارند، دیرتر به فرپش می‌رسند. بنابراین تأثیر جانمایی عرصه در اینجا قابل توجه است.
- مزیت دیگری که بحث جانمایی عرصه در املاک به وجود می‌آورد، این است که اسناد عادی تبدیل به اسناد رسمی می‌شوند که بسیار معتبر و مورد قبول تمامی ارگان‌های کشوری می‌باشند.
سخن پایانی
در هر دوره‌ی زمانی ممکن است که افراد در زمینه‌ی املاک شخصی و عمومی خود و خرید و فروش آن با مشکلاتی مواجه شوند. یکی از مشکلاتی که در زمینه‌ی املاک شخصی و عمومی مطرح است، بحث تعارضات ملکی می‌باشد. تعارضات ملکی به تعارضاتی گفته می‌شود که بین طرفین قرارداد پیش بیاید. تعارضات ملکی انواع مختلفی دارند که برای حل کردن آن‌ها راه‌حل‌های مختلفی ارائه شده‌است.
گاهی اوقات در تعارضات ملکی، یک ملک به نام دو نفر است. گاهی اوقات در تعرصات ملکی یک سند به نام دو نفر است و گاهی اوقات نیز در تعارضات ملکی ممکن است حقوق ملکی افراد توسط دیگران خورده شود.
در چنین شرایطی نیاز است که راه‌حل‌هایی که مصوب قانون هستند به کار گرفته شود تا میزان تعارضات کاهش پیدا کند.
یکی از راه‌حل‌های موجود در پیشگیری از تعارضات ملکی، استفاده از جانمایی عرصه‌ی ملکی است که سبب مشخص شدن صاحب ملک می‌شود. برای این‌که بتوان در اداره‌ی ثبت اسناد جانمایی عرصه را انجام داد، باید ابتدا جانمایی پلاک و ترسیم نقشه‌ی یو‌تی‌ام صورت بگیرد.
نقشه‌ی یو‌تی‌ام یکی از مهم‌ترین عناصر جهت جانمایی عرصه است که در آن مختصات مکان و ملک مورد نظر مشخص می‌شود. گاهی اوقات ممکن است افراد از محل قرارگیری ملک به صورت مشخص مطلع نباشند و یا ابعاد ملک مورد نظر را ندانند. در این صورت لازم است که از نقشه‌ی یو‌تی‌ام استفاده نمایند.
پلاک ثبتی نیز از دیگر مسائل مهم در جانمایی عرصه به شمار می‌رود که بدون این پلاک جانمایی عرصه صورت نمی‌گیرد. جانمایی عرصه با روش‌های گوناگونی انجام می‌شود که در این مقاله برایتان ذکر کردیم.