ملک های قولنامه ایی برای دریافت سند چه قوانینی را باید رعایت کنند؟ | ژئودیتا
ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک الحاقی ۱۳۵۱/۱۰/۱۸ و اصلاحی ۱۳۷۰/۰۶/۲۱ که در تاریخ ۱۳۸۰/۰۹/۲۳ نسخ شده است .
ملک های قولنامه ایی برای دریافت سند متوسل به چه قانون هایی هستند؟ گفته شده است که برای تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ ۱۳۷۰/۰۱/۰۱ بر روی زمین هایی ایجاد نموده اند که به واسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آن میسور نبوده است همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسخ های زراعی و باغات اعم از شهری و غیرشهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن مورد بهره برداری متصرفین است و اشخاص تا تاریخ فوق خریداری نموده اند و به واسطه موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آن میسور نبوده است به شرح زیر تعیین تکلیف می شود .
لطفاً جهت مطالعه و بهره مندی از محتوای پیش رو، با ما همراه باشید.
۱.در صورتی که بین متصرف و مالک توافق بوده پس از احراز تصرف بلامنازع متصرف توسط کارشناس منتخب اداره ثبت و نداشتن معترض رئیس ثبت دستوره ادامه عملیات ثبتی را به نام متصرف به منظور صدور سند مالکیت خواهد داد.
۲. هرگاه انتقال اعم از رسمی به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروض بوده و بین متصرف و مالک مشایی توافق باشد پس از کارشناسی و تهیه نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن و احراز تصرف بلامنازع مشروط بر این که مقدار تصرف از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد و سایر مالکین هم مراتب را تایید کنند رئیس ثبت دستور تعیین حدود و حقوق ارتفاقی مورد تقاضا و باقی مانده را به منظور صدور سند مالکیت مفروضی خواهد داد و الی عملیات ثبتی به صورت مشاع ادامه می یابد و در صورت عدم دسترسی به مالکین مشایی یا وصول اعتراض مراتب به هیئت حل اختلاف موضوع ماده دو این قانون ارجاع می شود.
۳. در مورد مناطقی نظیر مازندران که غالبا مالک عرصه و اعیان جدا از هم بوده و مورد معامله اکثر اعیان ملک می باشد و آخرین منتقل الیه متقاضی سند مالکیت است هیئت موضوع ماده دو به این گونه تقاضاها رسیدگی نموده در صورت احراز واقع و توافق طرفین طبق بند یک این ماده عمل و الا با حفظ حقوق مالک عرصه رای بر صدور سند مالکیت اعیان طبق عرف محل خواهد داد.
۴. اگر متصرف نتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید هیئت موضوع ماده دو با رعایت کلیه جوانب به موضوع رسیدگی در صورتی که هیئت توافق طرفین را احراز و مدعی بلامعارض باشد مراتب را برای صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل اعلام می نماید.
۵. چنانچه بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد یا اعتراض برسد و یا اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت مقدور نباشد و همچنین در صورتی که مالک عرصه اوقاف یا دولت یا شهرداری باشد موضوع به هیئت حل اختلاف موضوع ماده دو این قانون ارجاع می شود.
۶. در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد موضوع به هیئت حل اختلاف موضوع ماده دو این قانون ارجاع می شود هیئت رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی مراتب را به اداره ثبت اعلام تا در دو نوبت به فاصله ۱۵ روز به نحو مقتضی آگهی نماید در صورتی که ظرف ۲ ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراض واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت می شود و اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود. چنانچه اعتراض نرسد اداره ثبت طبق مقررات سند مالکیت را صادر خواهد کرد صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود .
۷. در صورتی که مساحت قطعات متصرفی در باغ ها کمتر از میزان مقرر در ضوابط ابلاغی حسب مورد به وسیله وزارت مسکن شهرسازی یا وزارت کشاورزی باشد با رعایت مقررات تبصره یک ماده چهار قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی رویه درخت مصوب ۱۳۵۲ مشمول این قانون نخواهد بود .
قانون تعیین وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی
قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی که در تاریخ ۱۳۹۰/۰۹/۳۰ به تایید شورای نگهبان رسید.
ماده ۱
به منظور صدور اسناد مالکیت ساختمان های احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبت که منشا تصرف متصرفان نیز قانونی است و همچنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسخ های زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند لکن به علت وجود حداقل یکی از موارد زیر صدور سند مالکیت مفروض از طریق قوانین جاری برای آن مجذور نمی باشد.
الف : فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه , عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه وی , مفقودالاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی , عدم دسترسی به مالکان مشایی در مواردی که مالکیت متقاضی مشایی و تصرفات وی در ملک مفروض است . در هر حوزه ثبتی هیئت یا هیئت های حل اختلاف که در این قانون هیئت نامیده می شود با حضور یک قاضی به انتخاب رئیس قوه و رئیس اداره ثبت یا قائم مقام وی و حسب مورد رئیس اداره شهرسازی و یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائم مقام آنان تشکیل می گردد, هیئت مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارائه شده در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناس مبادرت به صدور رای می کند .
تبصره یک : هیئت مکلف است حسب مورد از دستگاه های ذی ربط استعلام و یا از نمایندگان آن برای شرکت در جلسه بدون حق رای دعوت کند.
تبصره دو : فوت مالک رسمی و وارث وی با استعلام از سازمان ثبت احوال کشور و مفقودالاثر بودن با حکم قطعی دادگاه صالح و عدم دسترسی به استعلام از نیروی انتظامی یا شورای اسلامی محل یا آثار سایر مراجع ذی صلاح یا شهادت شهود یا تحقیقات محلی احراز می شود .
تبصره سه : تصمیمات هیئت در مورد املاک افراد غایب و مهجور با نظر قاضی هیئت معتبر است .
ماده ۲
اراضی دولتی عمومی ملی منابع طبیعی و مواد از شمول این قانون مستثنی می باشند. تبصره دبیر هیئت مکلف است قبل از رسیدگی هیئت جریان ثبتی ملک را از اداره ثبت استعلام نماید و در صورتی که ملک جز اراضی موضوع این ماده باشد مراتب را به طور کتبی به هیئت گزارش کند تا هیئت تصمیم مقتضی را اتخاذ نماید . هیئت مکلف است در هر پرونده ای که سابقه ملی یا مواد بودن را دارد نظر وزارتخانه های راه و شهرسازی یا جهاد کشاورزی را درباره این ماده استعلام کند , وزارتخانه های مذکور مکلف اند ظرف مدت یک ماه پس از وصول نامه هیئت به استعلام پاسخ دهند , در صورت عدم وصول پاسخ هیئت به رسیدگی خود ادامه می دهد . در صورت عدم ارسال پاسخ در مهلت مذکور در تبصره دو یا ارسال پاسخ خلاف واقع متخلف به انفصال موقت از خدمات دولتی به مدت سه ماه تا یک سال و در صورت تکرار به انفصال دائم از خدمات دولتی محکوم می شود .
ماده ۳
اداره ثبت اسناد و املاک محل مکلف است آرا هیئت را در دو نوبت به فاصله ۱۵روز از طریق روزنامه های کثیرالانتشار و محلی آگهی نماید همچنین این اداره مکلف است در روستاها علاوه بر انتشار آگهی رای هیئات را با حضور نماینده شورای اسلامی روستا در محل الصاق نماید صورت مجلس الصاق آگهی با امضای نماینده اداره ثبت اسناد و املاک و نماینده شورای اسلامی روستا در پرونده ضبط می شود در صورتی که اشخاص ذی نفع به آرا اعلام شده اعتراض داشته باشند باید از تاریخ انتشار آگهی و در روستاها از تاریخ الصاق در محل تا ۲ ماه اعتراض خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم و رسید اخذ نماید معترض باید ظرف مدت ۱ ماه از تاریخ تسلیم اعتراض مبادرت به تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل نماید و گواهی طرح تیم دادخواست را به اداره ثبت محل تحویل دهد در این صورت اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه است در صورتی که اعتراض در مهلت قانونی واصل نگردد یا معترض گواهی تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل را ارائه نکند اداره ثبت محل باید مبادرت به صدور سند مالکیت نماید , صدور سند مالکیت مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نیست .
ماده ۴
در صورتی که تشخیص حدود واقعی ملک با اشکال مواجه شود به طوری که نقشه برداری از کل ملک امکان پذیر نباشد کارشناس یا کارشناسان هیئت موظف اند محدوده ای که از چهار طرف به وسیله خیابان یا رودخانه یا جاده و نظایر آن یا هر گونه عوارض طبیعی مشخص از سایر قسمت های ملک جدا باشد بر مبنای استاندارد حد نگاری نقشه برداری کنند و قطعه یا قطعاتی که نسبت به آن تقاضانامه تسلیم شده را در آن منعکس و موقعیت محدوده مرگ مذکور را نسبت به نزدیک ترین نقطه ثابت غیر قابل تغییر محل مشخص و مراتب را به طور مستدل صورت مجلس نمایند در این صورت نقشه کلی ملک ضرورت ندارد .
ماده ۵
هیئت در صورت احراز تصرفات مالکانه و بلامنازع متقاضی موضوع بند ت ماده ۱ که این قانون پس از کارشناسی و تهیه نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن مبادرت به صدور رای نماید .
ماده ۶
تفکیک و افراز اراضی کشاورزی و باغات و صدور سند مالکیت برای آن با رعایت قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی اقتصادی مصوب ۱۳۸۵ مجمع تشخیص مصلحت نظام بلامانع است .
تبصره یک
صدور سند تفکیکی آن دسته از اراضی کشاورزی اعم از نسق و باغ که مساحت آن زیر حد نصاب های مندرج مذکور بوده لکن به دلیل مهاد شدن به معابر عمومی موجود یا اراضی دولتی و ملی و یا اراضی دارای سند تفکیکی امکان صدور سند مشاعی برای آن وجود ندارد بلامانع است .
تبصره دو
تفکیک و افراز نسخ های زراعی و باغات مشمول قانون مربوط به اصلاحات اراضی مصوب ۱۳۳۹ و اصلاحات بعدی آن و اراضی مشمول قانون واگذاری زمین های بایر و دایر که بعد از انقلاب به صورت کشت موقت در اختیار کشاورزان قرار گرفته مصوب ۱۳۶۵ و اصلاحات بعدی آن فقط به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط مجاز است و صدور سند تفکیکی برای صاحب نسق اولیه یا سند بیش یا خریداران از آنها به میزان نسخ اولیه یا سند بیع شرط بلامانع است .
تبصره سه
صدور سند رسمی برای اعیانی های احداث شده در اراضی کشاورزی و باغات با رعایت قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۱۳۷۴ و اصلاح بعدی آن بلامانع است در صورت وجود اعیانی غیرمجاز صدور سند عرصه بدون درج اعیانی منعی ندارد .
تبصره چهار
صدور سند مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسخ های زراعی و باغات در صورتی که میزان تصرفات متقاضی ثبت بیش از نسق زراعی یا باقی باشد چنانچه معارضی وجود نداشته باشد با رای هیئت بلامانع است.
بیشتر بخوانید: شبیه ساز دوربین های توتال استیشن سری Leica FlexLine
ماده ۸
در صورتی که سند مورد تقاضا اراضی کشاورزی و نسق زراعی و باغ باشد هیئت باید با توجه به محل وقوع اراضی حسب مورد نظر وزارتخانه های راه و شهرسازی یا جهاد و کشاورزی را استعلام نماید مراجع مذکور مکلف اند ظرف مدت ۲ ماه از تاریخ ابلاغ با رعایت قانون ملی کردن جنگل ها مصوب هزار و سیصد و چهل و یک و اصلاحات بعدی آن قانون افزایش بهره وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی مصوب ۱۳۸۹ قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی رویه درخت مصوب ۱۳۵۲ و اصلاحات بعدی آن قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۱۳۷۴ و اصلاح بعدی آن قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب ۱۳۸۱ و قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی اقتصادی مصوب ۱۳۸۵ مجمع تشخیص مصلحت نظام و با رعایت ماده شیش این قانون اعلام نظر نماید در صورت عدم ارسال پاسخ در مهلت مذکور یا ارسال پاسخ خلاف واقع متخلف به انفصال موقت از خدمات دولتی به مدت ۳ ماه تا یک سال توسط هیئت های رسیدگی به تخلفات اداری محکوم می شود در صورت تکرار تخلف با متخلفین به انفصال دائم از خدمات دولتی محکوم می گردند.
تبصره یک
سازمان حفاظت محیط زیست موظف است نقشه مناطق چهارگانه موضوع قانون محیط زیست را با مختصات جغرافیایی تهیه نماید و در اختیار واحدهای ثبتی کشور قرار دهد.
تبصره دو
در صورتی که اراضی مشمول این ماده در حریم شهرها واقع شده باشد هیئت مکلف است نظر هر دو وزارتخانه راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی را استعلام نماید. ماده ۹ در صورتی که تمام یا بخشی از اعیان در اراضی موقوفه احداث شده باشد هیئت اون موافقت متولی و اطلاع اداره اوقاف محل و رعایت مفاد وقف نامه و چنانچه متولی منصوص نداشته باشد با موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقف نامه و مصلحت موقوف علیهم و با در نظر گرفتن جمیع جهاد به موضوع رسیدگی و پس از تعیین اجرت عرصه و حقوق موقوفه و حداکثر ظرف مدت 2 ماه توسط اداره مذکور صورت می گیرد به صدور رای اقدام می کنند , در صورت عدم ارسال پاسخ در مهلت ۲ ماهه یا ارسال پاسخ خلاف واقع متخلف به انفصال موقت از خدمات دولتی به مدت 3 ماه تا ۱سال محکوم و در صورت تکرار به انفصال دائم از خدمات دولتی محکوم می شود. ماده ده در مورد متصرفین اراضی موات و نهادهای عمومی غیردولتی هیئت باید نماینده تام الاختیار دستگاه صاحب زمین را دعوت یا نظر آن دستگاه را استعلام نماید در صورت ابلاغ دعوت نامه و عدم معرفی نماینده یا عدم اعلام پاسخ ظرف مدت ۲ ماه متخلف یا متخلفین به انفصال موقت از خدمت به مدت ۳ ماه تا ۱سال توسط هیئت های رسیدگی به تخلفات اداری یا مراجع انضباطی مربوط محکوم می شود در صورت تکرار متخلف یا متخلفین به انفصال دائم محکوم می گردند . تبصره شهرداری ها می توانند تنها درباره املاک اختصاصی خود با انتقال ملک ب متصرف بود موافقت نمایند ماده یازده عدم ارسال پاسخ از سوی مراجع مذکور در مواد هشت و ده تبصره ماده نه مانع رسیدگی هیئت نمی باشد ماده دوازده مراجع مذکور در مواد نه و ده این قانون پس از ابلاغ رای قطعی هیئت به ترتیب پرداخت اجرت زمین و یا بهای آن از سوی متقاضی مکلف است ظرف ۲ ماه نماینده خود را جهت امضای سند انتقال معرفی نمایند در غیر این صورت اداره ثبت محل پس از اطمینان از پرداخت اجرت زمین یا تودیع بهای آن به تنظیم سند انتقال اقدام می نماید ماده سیزده هرگاه در مورد قسمتی از ملک مورد درخواست متقاضی قبل اظهارنامه ثبتی پذیرفته نشده یا تقدیم نشده باشد هیئت به موضوع رسیدگی و نظر خود را جهت تنظیم اظهارنامه حاوی تحدید حدود به واحد ثبتی ابلاغ می کنند واحد ثبتی مکلف است پس از تنظیم اظهارنامه حاوی تحدید حدود مراتب را در اولین آگهی نوبتی و تحدید حدود به صورت هم زمان اطلاع عموم برساند تبصره چنانچه ملک در جریان ثبت باشد و سابقه تحدید حدود نداشته باشد واحد ثبتی آگهی تحدید حدود را به صورت اختصاصی منتشر می کند ماده چهارده در صورتی که ملک قبل در دفتر املاک ثبت شده باشد و طبق مقررات این قانون و به موجب رای هیئت دستور صدور سند مالکیت به نام متصرف صادر گردیده باشد پس از انتشار آگهی موضوع ماده سه این قانون مراتب را در ستون ملاحظات دفتر املاک قید و در دفتر املاک جاری به نام متصرف ثبت می شود ماده پانزده به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اجازه داده می شود چنانچه متصرفین در یک پلاک چندین نفر باشند با دریافت هزینه کارشناسی و انتخاب هیئتی از کارشناسان ثبتی حدود کلی پلاک را نقشه برداری و تصرفات اشخاص را به تفکیک با ذکر تاریخ تصرف و قدمت و اعیان تعیین و دستور رسیدگی را حسب مورد با انطباق آن با موارد فوق صادر نماید نحوه تعیین کارشناس یا هیئت کارشناسی و هزینه های متعلقه و ارجاع کار و سایر موارد به موجب آیین نامه اجرایی این قانون تعیین می شود . تبصره یک رسیدگی به پرونده افراد متقاضی به ترتیب نوبت آنان است تبصره دو در هر مورد که به منظور اجرای این ماده نیاز به تفکیک یا افراز ملک باشد واحدهای ثبتی مکلف اند حسب مورد از اداره راه و شهرسازی و جهاد و جهاد کشاورزی استعلام و با رعایت نظر دستگاه مذکور اقدام نمایند ماده شانزده برای املاکی که در اجرای مقررات ماده صد چهل و هفت اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک در موعد مقرر پرونده تشکیل شده و تاکنون منجر به صدور سند رای تاکنون منجر به صدور رای و بایگانی نشده است رسیدگی به پرونده یادشده مطابق مقررات این قانون به عمل می آید ماده هفده از متقاضیان موضوع این قانون به هنگام صدور سند مالکیت علاوه بر بهای دفترچه مالکیت تعرفه سند و معادل پنج درصد بر مبنای ارزش منطقه ملک و در نقاطی که ارزش منطقه ای معین نشده بر مبنای برگ ارزیابی که بر اساس قیمت منطقه ای املاک مشابه تعیین می شود اخذ و به حساب خزانه داری کل کشور واریز می شود تبصره یک چنانچه ملک مورد تقاضا مسبوق به صدور سند مالکیت اولیه نباشد علاوه بر مبلغ فوق باید مابه التفاوت هزینه ثبتی متعلقه نیز طبق مقررات اخذ و به حساب مربوط واریز گردد تبصر دو سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به منظور ایجاد زیرساخت لازم و پرداخت حق الزحمه اعضای هیئت برای هر پرونده پنج درصد بر مبنای ارزش منطقه ای از متقاضی اخذ می نماید درآمد حاصل از اجرای این تبصره به خزانه واریز و صد درصد آن جهت اجرای این تبصره در اختیار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار می گیرد میزان حق الزحمه اعضای هیئت و کارشناسان رسمی و نحوه هزینه کرد ایجاد زیرساخت های لازم به موجب آیین نامه ایست که ظرف ۳ ماه توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری وزارت دادگستری تهیه می شود و به تصویب رئیس قوه قضاییه می رسد ماده هجده ترتیب تشکیل جلسات و نحوه رسیدگی هیئت ها و کارشناسان مطابق آیین نامه ایست که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری وزارت دادگستری تهیه می شود و حداکثر ظرف ۳ ماه پس از لازم الاجرا شدن این قانون به تصویب رئیس قوه قضاییه می رسد.