مطالعه بیشتر

امروزه کسانی که مشاوران املاک هستند یا با خرید و فروش ملک سر و کار بسیاری دارند، حتما تا به حال با اصطلاحاتی همچون جانمایی عرصه و تعرضات ملکی آشنا شده‌اند. از جمله کلماتی که ممکن از در دعاوی ملکی به گوش بخورد، کلمه‌ی تعارض و تفاوت آن با تداخل و تجاوز می‌باشد. ما در این مقاله با تداخل و تجاوز ملکی سر و کار نداریم اما بحث تعارضات را برای شما توضیح می‌دهیم.

طبق قانون جمهوری اسلامی ایران، تمامی عرصه‌های مختلف زندگی اجتماعی افراد، قوانین خاص خود را دارا می‌باشد که افراد باید در زندگی اجتماعی خود این قوانین را رعایت کنند.  یکی از این عرصه‌ها، عرصه‌ی تعارضات ملکی است که از این قاعده مستثنیٰ نیست و قوانین خاص خود را دارا می‌باشد.

آشنایی نسبی افراد با این قوانین و راه‌های حل و فصل آن‌ها همیشه هم برای خود فرد و هم برای دیگران سودمند بوده و سبب حل اختلافات و دعاوی ملکی  بسیاری شده‌ است.

تعارض ملکی همانند تعارضات دیگری که در زمینه‌های مختلف وجود دارد نیست و تعریف خاص خود را دارا می‌باشد. در ادامه‌ی این مقاله ما می‌خواهیم شما را با معنای تعارض ملکی و کاربرد و ویژگی‌های آن در زمینه‌ی خرید و فروش ملک آشنا کنیم. از شما می‌خواهیم در ادامه‌ی این مطلب با ما همراه باشید.

تعرضات ملکی به چه تعارض‌‌هایی گفته می‌شود؟

به هر شکلی از اختلافات مربوط به خرید و فروش املاک و یا اجاره‌ی آن، تعارض گفته می‌شود. تعارضات ملکی به گونه‌ای هستند که افراد از استانداردهای مربوط به املاک خارج شده و دیگر قادر به تصمیم‌گیری و اتحاد نظر نیستند. این تعارضات بیشتر اوقات زمانی اتفاق می‌افتد که یکی از طرفین قرارداد ملکی کلاهبرداری کند.

همیشه تعارضاتی که بین افراد پیش می‌آید، فقط محدود به مشاجره نمی‌شود و گاهی اوقات سبب تهاجم افراد به دیگران می‌گردد. بنابراین باید تا جایی که می‌توانیم از بروز تعارضات ملکی جلوگیری کنیم.

حال ممکن است شما بپرسید که تعارض ملکی چه زمانی به وجود می‌آید. در پاسخ به این سؤال می‌گوییم که تعارضات ملکی زمانی پدید می‌آیند که برای یک ملک مشخص، دو سند مربوطه صادر شده باشد و یا حقوق ملک زیر پا گذاشته شود.

در تعارض ملکی سندی که برای اولین بار صادر می‌شود، یک سند معتبر و قابل قبول است و سندی که برای دومین بار صادر می‌گردد، نامعتبر و باطل به حساب می‌آید. به این سند نامعتبر، سند معارض نیز گفته می‌شود.

زمانی که کسی سند معارض را داشته باشد، باید برای معتبر کردن سند خود به دادگاه مراجعه کند و با طرح دعاوی حقوقی، برای باطل کردن سند قبلی اقدام نماید. در این صورت است که فرد معارض می‌تواند ملک خود را معتبر بخواند و او را از تعارضات ملکی دور کند. در غیر این صورت، قانون سند اول را معتبر می‌داند و نام کسی که در سند اول آمده را به عنوان صاحب ملک شناسایی می‌نماید.

انواع تعرضات ملکی

امروزه تعارضات ملکی که ممکن است بین طرفین قرارداد صورت بگیرد، دارای سه نوع می‌باشد. این تعارضات طی فرآیندهای مختلفی که برای افراد و املاک رخ می‌دهد، بروز پیدا می‌کنند. انواع تعارضات ملکی عبارتند از:

1. 1. تعارض ملکی اول به تعارضی گفته می شود که در آن دو سند به نام دو نفر  برای یک ملک صادر شده باشد. 

1. 1. گونه‌ی دیگری از تعارضات ملکی، تعارضی است که در آن یک محدوده در دو سند ثبت شده‌است. 

1. 1. نوع سوم تعارضات ملکی به تعارضی گفته می‌شود که در آن حقوق صاحب ملک توسط افراد دیگر تصرف شود. 

حل تعارض ملکی بین اسناد عادی و رسمی

زمانی ک تعارضات ملکی بین طرفین قرارداد به وجود می‌آید، باید این تعارضات از راه قانونی برطرف گردد. قانون برای حل تعارضات ملکی قوانینی را وضع کرده‌است که افراد با مراجعه به دادگاه‌ها می‌توانند مشکل خود در زمینه‌ی دعاوی تعارضی را برطرف نمایند.

برای حل تعارضات ملکی ابتدا لازم است فرد شاکی سند خود را به دادگاه تحویل دهد. سندها در دو نوع عادی و رسمی ثبت می‌گردند. زمانی که شما سند خود را در دفترخانه‌های اسناد رسمی و توسط مأموران این دفترخانه‌ها ثبت نمایید، سند شما رسمی خواهد شد. در غیر این صورت هر سندی ه وجود داشته باشد، در اسناد عادی قرار می‌گیرد.

 زمانی که طرفین دعاوی سندهای خود را به دادگاه بدهند، این سوال پیش می‌آید که آیا سند عادی معابر است یا سند رسمی؟

در پاسخ به این سوال باید بگوییم که تعارض اسناد ملکی چهار اصل دارد:

1. 1. اول اینکه اگر تعارض بین دو سند صورت نگیرد و فقط یک سند وجود داشته باشد که متعارض است، در این‌جا تعارض مورد قبول دادگاه قرار نمی‌گیرد. بنابراین در اسناد ملکی تعارضی حتماً باید دو سند در مقابل یکدیگر قرار بگیرند.

1. 1. دوم اینکه دو سند مذکور باید یکدیگر را نفی کنند. برای مثال سند اول بگوید که شما مالک هستید و سند دوم بگوید که آقای احمدی مالک ملک می‌باشد.

1. 1. سوم اینکه موضوع اسناد باید با یکدیگر وحدت داشته باشند. یعنی اینکه دو سند در یک موضوع و یک زمینه‌ی خاص فعالیت نمایند. برای مثال اگر یک سند در زمینه‌ی پرداخت دین و سند دیگر در زمینه‌ی خرید ملک باشد، تعارض بین این‌ها تعارض قابل قبولی نیست.

1. 1. چهارم اینکه دو سندی که در مقابل یکدیگر قرار می‌گیرند و با هم تقابل دارند، باید از نظر استناد نیز معتبر باشند. به عنوان مثال اگر یکی از اسناد قبلاً در مراجع قانونی جعلی شناخته شده‌ باشد و اکنون نیز در تقابل با سند دیگری قرار بگیرد، این سند جعلی رد شده و نامعتبر به حساب می‌آید.

طبق قانونی که در سال ۱۳۱۰ در سازمان ثبت اسناد کشور تصویب شد، سندی که جزو اسناد رسمی باشد نسبت به سندی که جزو اسناد فرعی باشد، از اعتبار بیشتری برخوردار است. 

سایر خدمات: انجام پیش تفکیک برای انواع ساختمان

بنابراین می‌توان گفت که سند رسمی نسبت به اسناد عادی مورد قبولتر است و حتی معاملاتی وجود دارند که با سند عادی امکانپذیر نیستند و حتماً باید توسط اسناد رسمی واگذار شوند.

جانمایی ثبتی عرصه چیست؟

پس از مطرح کردن بحث تعارض، بحث جانمایی عرصه یا جانمایی ثبتی عرصه پیش می‌آید. برای اینکه بتوانیم ویژگی این اصطلاح را بشناسیم، ابتدا باید بدانیم که جانمایی ثبتی عرصه چیست.

جانمایی عرصه یعنی اینکه شما بتوانید سند رسمی مربوط به ملک خود را دریافت کنید. برای جانمایی ثبتی ابتدا باید از نقشه‌ی utm  و جانمایی پلاک ثبتی خود یک کپی به اداره‌ی ثبت ارائه دهیم.

برای جانمایی ثبتی نیاز به یک نقشه داریم که این نقشه مشخص می‌کند که پلاک ثبتی مدرج در سند مربوط به ملک مورد نظر، همان قطعه‌ی زمینی است که شما می‌خواهید سند مربوط به آن را دریافت کنید.

پلاک‌ها شماره‌هایی هستند که طبق قانون مصوب در سال ۱۳۱۰ به نواحی و قطعه‌های مختلف شهری تعلق یافته و سبب تمایز قطعات از یکدیگر شده‌اند.

از آنجایی که پس از تأسیس ادارات ثبت اسناد رسمی، پلاک دهی به نقاط و قطعات مختلف ملکی بر اساس مراجعه کردن مالک ملک به اداره‌ی ثبت اسناد ثبت می‌شود، لزوماً قطعات ملکی که در کنار هم قرار دارند، دارای پلاک ثبتی متوالی نیستند و هر یک از آن‌ها ممکن است پلاکی مجزا از قطعه‌ی بغلی خود داشته باشند. در واقع بین پلاک‌های قطعات مجاور با یکدیگر هیچ‌گونه نظم و ترتیب خاصی برقرار نیست.

به همین علت امروزه اداره‌ی ثبت اسناد رسمی افرادی را که دارای املاک هستند، مجبور به دریافت سند تک برگ مخصوص به ملک خود کرده‌اند. برای این منظور ابتدا باید از قطعه‌ی مورد نظر نقشه‌برداری شود تا اداره‌ی ثبت اسناد بتواند یک سند رسمی معتبر را به قطعه‌ی صاحب ملک ارائه دهد.

این مرحله دو حالت دارد:

• • اول اینکه ممکن است محل دقیق ملک مورد نظر مشخص باشد اما هیچگونه دیواری برای تعیین ابعاد ملک وجود نداشته باشد. در این صورت باید از نقشه‌های یو‌ تی‌ ام برای مشخص کردن ابعاد زمین و همچنین ارائه‌ی سند تک برگ به زمین و ملک مربوطه استفاده گردد.

• • دوم این‌که ممکن است محل ملک مشخص باشد و ابعاد آن نیز معلوم گردد اما گوشه‌های ملک بر روی زمین به طور دقیق معین نشده‌ باشد. در این صورت کسی که به عنوان مهندس نقشه‌برداری دادگستری انتخاب می شود، باید چهار گوشه‌ی زمین مربوطه را در نقشه‌ی یو‌تی‌ام مشخص نماید تا در تعیین ابعاد زمین مشکلی پیش نیاید.

سوم اینکه  مالک ملک از محل دقیق قرار گیری ملک خود مطلع نیست و نمیداند که ملکی که خریداری کرده‌ است، در کجا قرار دارد.  اینکه صاحب ملک از آدرس دقیق ملک خود باخبر باشد، تأثیر بسیار زیادی در ارائه‌ی سند تک برگ دارد. در واقع مفهوم جانمایی ثبتی یعنی اینکه بتوان ملک را از روی آدرس آن پیدا کرد.

برای یافتن آدرس ملک، مهندس مربوطه با استفاده از مختصات یو‌تی‌ام می‌تواند از محل دقیق قرارگیری ملک مورد نظر مطلع شود.

حال می‌خواهیم بدانیم که نقشه‌ی یو‌تی‌ام چه نقشه‌ای است و چگونه ترسیم می‌شود. در ادامه با ما همراه باشید.

نقشهutm چه کاربردی در جانمایی عرصه دارد؟

نقشه‌ی یو‌تی‌ام به نقشه‌ای می گویند که  مکان قرارگیری دقیق یک ملک را نمایش دهد و سبب ارائه‌ی سند تک برگ به آن ملک می‌شود.

در این نقشه طول و عرض مکان مربوطه مشخص شده و مختصاتی مربوط به آن ارائه می‌گردد. این نقشه یکی از نقشه‌های ضروری برای متقاضیان سند تک برگ به شمار می‌رود که لازم است به اداره‌ی ثبت اسناد ارائه‌ کنند.

سایر خدمات: انجام توپوگرافی و هدایت آب های سطحی

چند سالی است که قانون مصوبه در زمینه‌ی ارائه‌ی سند تک برگ، نیازمند مشخصات جغرافیایی ملک مربوطه است تا بتواند بر اساس آن، پلاک ثبتی و سند مربوط به ملک را به متقاضی ارائه دهد. از این رو ترسیم نقشه‌ی یو‌ تی‌ ام اهمیت زیادی دارد.

روش‌های مختلفی برای ترسیم نقشه‌ی یو‌تی‌ام وجود دارد:

در روش اول برای ترسیم این نقشه از یک دوربین نقشه‌برداری در جهت گرفتن عکس از ملک مربوطه استفاده کنیم. در حال حاضر این روش کاربرد چندانی ندارد چرا که با پیشرفت تکنولوژی‌های مختلف، برای نقشه‌برداری یو‌تی‌ام از ابزارهای پیشرفته استفاده می‌شود.

روش بعدی که در ترسیم نقشه‌ی یو‌تی‌ام کاربرد زیادی دارد و در واقع اصلی‌ترین روش به شمار می‌رود، استفاده از دستگاهای جی‌پی‌اس دو فرمانه می‌باشد. در این روش مختصات گوشه‌های ملک با استفاده از جی‌ پی‌ اس مشخص شده و سپس با استفاده از نرم‌افزارهای مربوط به این نقشه، ابعاد گوشه‌ها و ابعاد کلی ملک مشخص می‌شود. این روش به صاحبان املاک کمک می‌کند که بتوانند به راحتی برای ملک خود سند تک برگ بگیرند.

دیگر روشی که در ترسیم نقشه‌ی یو‌تی‌ام کاربرد دارد، استفاده از دوربین توتال استیشن است که طبق فناوری‌های روز دنیا طراحی گردیده‌است. این دوربین از دقت زیادی در مشخص کردن مختصات زمین و جانمایی عرصه‌ی املاک برخوردار است و می‌تواند ابعاد ملک را به صورت بسیار دقیق مشخص نماید. در این روش گاهی اوقات نیز از  جی‌پی‌اس‌های دو فرکانسه برای دقت بیشتر استفاده می‌شود.

کاربرد جانمایی عرصه

جانمایی عرصه، مالک یک ملک مشخص را تعیین می‌کند و سند ملک را به نام مالک اصلی آن می زند. این جانمایی در تمامی املاک و زمین‌های کشاورزی، زمین‌های شهری، املاک قانونی، املاک تجاری و سایر ملک‌‌ها کاربرد دارد چرا که املاک بدون سند کمتر به فروش می‌رسند و مشتریان کمی دارند. بنابراین افراد برای خرید و فروش املاک خود باید بتوانند پلاک ملکی و جانمایی عرصه را ثبت نمایند تا یک سند معتبر مربوط به ملک خود دریافت کنند.

سایر خدمات: تشخیص قدمت بنا و تفسیر عکس های هوایی

مزایای جانمایی عرصه

• • اولین مزیت جانمایی عرصه‌ املاک این است که  صاحبان ملک بتوانند یک سند تک برگ  از ملک خود تهیه نمایند.

• • دومین مزیت جانمایی عرصه این است که تعارضات مربوط به ملک از بین می‌رود و ملک مورد نظر به نام یک نفر سنت می‌خورد.

• • سومین مزیت این کار این است که مالک ملک می‌تواند به صورت آسان خرید و فروش ملکی انجام دد و سند آن را به نام فرد دیگری بزند. بدیهی است که املاکی که سند ندارند در مقایسه با املاکی که سند دارند، دیرتر به فروش می‌رسند. بنابراین تأثیر جانمایی عرصه در این‌‌جا قابل توجه است.

• • مزیت دیگری که بحث جانمایی عرصه در املاک به وجود می‌آورد، این است که اسناد عادی تبدیل به اسناد رسمی می‌شوند که بسیار معتبر و مورد قبول تمامی ارگان‌های کشوری می‌باشند.

جمع بندی

در هر دوره‌ی زمانی ممکن است که افراد در زمینه‌ی املاک شخصی و عمومی خود و خرید و فروش آن با مشکلاتی مواجه شوند. یکی از مشکلاتی که در زمینه‌ی املاک شخصی و عمومی مطرح است، بحث تعارضات ملکی می‌باشد. تعارضات ملکی به تعارضاتی گفته می‌شود که بین طرفین قرارداد پیش بیاید. تعارضات ملکی انواع مختلفی دارند که برای حل کردن آن‌ها راه‌حل‌های مختلفی ارائه می شود.

گاهی اوقات در تعارضات ملکی، یک ملک به نام دو نفر است. گاهی اوقات در تعرضات ملکی یک سند به نام دو نفر است و گاهی اوقات نیز در تعارضات ملکی ممکن است حقوق ملکی افراد توسط دیگران خورده شود.

یکی از راه‌حل‌های موجود در پیشگیری از تعارضات ملکی، استفاده از جانمایی عرصه‌ ملکی است که سبب مشخص شدن صاحب ملک می‌شود. برای اینکه بتوان در اداره‌ ثبت اسناد جانمایی عرصه را انجام داد، باید ابتدا جانمایی پلاک و ترسیم نقشه‌ یو‌تی‌ام صورت بگیرد.

نقشه‌ی یو‌تی‌ام یکی از مهم‌ترین عناصر جهت جانمایی عرصه است که در آن مختصات مکان و ملک مورد نظر مشخص می‌شود. گاهی اوقات ممکن است افراد از محل قرارگیری ملک به صورت مشخص مطلع نباشند و یا ابعاد ملک مورد نظر را ندانند. در این صورت لازم است که از نقشه‌ی یو‌تی‌ام استفاده نمایند.