مطالعه بیشتر

همان متراژ دقیق و درست آپارتمان است که این متراژ در سند تک برگی  لحاظ خواهد شد.

پیش تفکیک معمولا برای آپارتمان‌هایی که قرار است پیش فروش شوند، انجام می‌شود تا فروش ملک و ساختمان مطمئن‌تر باشد.

این کار توسط مهندسان نقشه بردار و با استفاده از دوربین‌های نقشه برداری و متر لیزری انجام می‌گیرد. سپس از دیتا‌های بدست آمده نقشه پیش تفکیک ترسیم خواهد شد.

نقشه پیش تفکیک چیست؟

نقشه‌های پیش تفکیک و تفکیکی از جمله مواردی هستند که بیش‌ترین استفاده و کاربرد را در سازمان ثبت اسناد دارند. با استفاده از انجام پیش تفکیک و تفکیک میتوان حد و مرز املاک و ساختمان‌ها را مشخص کرد. انجام پیش تفکیک برای پیش فروش املاک اهمیت بسبار زیادی دارد. پیش تفکیک به معنای تقسیم کردن مال غیر منقول به چندین قطعه است و این قطعات با مساحت مشخص در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت می‌شوند.

غیر منقول به چیزی گفته می‌شود که قابل نقل و انتقال نباشد. زمین، خانه و اموال این چنینی غیر منقول محسوب می‌شوند. پیش تفکیک و تفکیک به زمینی می‌گویند که مالک آن را به قسمت‌های کوچک‌تر تقسیم کرده است. انجام پیش تفکیک و تفکیک شرایط و

قوانین خود را دارد و باید توسط متخصص این حوزه انجام شود. وظیفه سازمان نظام مهندسی این است که برای انجام پیش تفکیک مهندسی را که متخصص این کار است، به شما معرفی کند.

نقشه پیش تفکیکی و تفکیکی به نقشه‌ای گفته می‌شود که تک خطی هستند. با استفاده از تقشه پیش تفکیکی میتوان منطقه مورد نظر را شناسایی کرد. در واقع این نوع نقشه‌ها برای نشان دادن مناطق محصور در پیش فروش آپارتمان‌ها و صدور سند تک برگ نقش دارند و انجام پیش تفکیک کاربرد خاص دیگری ندارد. برخی از افراد نقشه‌های پیش تفکیکی را با نقشه‌های معماری اشتباه می‌گیرند که این تصوری اشتباه است.

 

کاربرد نقشه پیش تفکیک چیست؟

انجام پیش تفکیک بیش‌تر برای پیش فروش آپارتمان‌ها و املاک کاربرد دارد. با استفاده از نقشه پیش تفکیک مساحت اراضی تعیین شده و می توان برای آن‌ها از سازمان ثبت اسناد اقدام به صدور سند تک برگ کرد. بنابراین مهم‌ترین کاربرد انجام پیش تفکیک صدور سند تک برگ برای ملک است. البته این تنها کاربرد انجام پیش تفکیک نیست بلکه انجام پیش تفکیک برای دریافت پایان کار ساختمان نیز مورد استفاده قرار می‌گیرد.

حتی در قوانین شهرداری نیز این موضوع ذکر شده است که یکی از مهم‌ترین شروط گرفتن پایان کار انجام پیش تفکیک و نقشه تفکیکی است. به همین علت عمل کردن به قوانین سازمان ثبت اسناد، نظام مهندسی و شهرداری برای گرفتن پایان کار، تفکیک اراضی و پیشبرد برخی اهداف لازم و ضروری است. البته توجه داشته که انجام پیش تفکیک و دریافت نقشه‌های تفکیکی برای زمین و ساختمان با یکدیگر تفاوت‌هایی دارد که در ادامه مقاله به این تفاوت‌ها خواهیم پرداخت.

نقشه پیش تفکیک آپارتمان

در نقشه پیش تفکیکی جداسازی ساختمان در دستور کار قرار می‌گیرد. در پیش تفکیک ساختمان همه قسمت‌ها نباید تفکیک شوند بلکه برخی از قسمت‌های ساختمان به عنوان مشاعات شناخته می‌شوند. مثلا راه پله، راهرو، نورگیر، حیاط و … جز مشاعات ساختمان به حساب می‌آیند. البته همه مواردی که جز مشاعات محسوب می‌شوند استفاده عمومی ندارند.

به عنوان مثال نورگیر جز مشاعات محسوب می‌شود اما تنها واحدی که به آن دسترسی دارد، می‌تواند از آن استفاده کند. البته استفاده از نورگیر به عنوان مالکیت آن نیست و تنها بدون اینکه کوچک‌ترین تغییری در آن ایجاد شود، میتوان از آن استفاده کرد. اگر واحدی نمی‌تواند به آن دسترسی داشته باشد، نمی‌تواند به آنجا وارد شود یا از راه پله برای دسترسی به آنجا استفاده کند.

موارد مهم در انجام نقشه پیش تفکیک آپارتمان

برای اینکه اقدام به انجام پیش تفکیک از یک ساختمان کنید، باید ابتدا به نقشه برداری از کل ساختمان بپردازید. بنابراین باید راه پله‌ها، چال آسانسور، پشت بام، پارکینگ، حتی انباری‌ها و حیاط نیز مشخص شوند. برای انجام پیش تفکیک نقشه ساختمان باید قطر دیوار‌ها، محل دقیق بالکن‌ها، درز انقطاع و موارد این چنینی کاملا مشخص شوند.

در انجام مراحل پیش تفکیک نقشه‌ها باید مساحت بالکن به صورت کاملا مشخص در نقشه تعیین شود. همچنین موارد دیگری مانند کانال کولر، لوله بخاری که جز مشاعات محسوب می‌شوند نیز باید جز مشاعات حساب شوند. دیوار‌های حایلی که بین فضای مشاعی و فضای خصوصی قرار می‌گیرند به نفع مالک ساختمان حساب خواهند شد. همچنین توجه داشته باشید دیوار‌های حایلی که بین دو فضای خصوصی وجود دارند، باید به صورت مستقیم تقسیم شوند.

در انجام پیش تفکیک باید درز انقطاع به طور کامل اندازه گیری شود. انجام پیش تفکیک ساختمان ها بر عهده مهندس نقشه برداری است و نقشه پیش تفکیک و نقشه تفکیکی به وسیله او تهیه و تنظیم می شود.

در صورتی که نقشه پیش تفکیک به تایید مهندس نقشه بردار نرسد، نقشه مورد نظر هیچگونه ارزش قانونی ندارد. پس از اینکه نقشه‌های تفکیکی توسط مهندس نقشه بردار تایید شد باید توسط کارشناسان رسمی دادگستری و نظام مهندسی نیز مهر شود تا در نهایت به تایید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای صدور سند تک برگی برسد.

تفاوت نقشه پیش تفکیک زمین با نقشه پیش تفکیک آپارتمان

انجام پیش تفکیک زمین با هدف جداسازی قطعات و مشخص کردن حد و مرز قطعات زمین به کار می رود. مالکان با انجام پیش تفکیک زمین می‌توانند، حد و مرز زمین‌های خود را مشخص کنند و آن‌ها را به قطعات کوچک‌تری تقسیم کنند. مالکان با انجام پیش تفکیک و انجام مراحل گفته شده می‌توانند نسبت به دریافت سند تک برگ اقدام کنند.

برای دریافت نقشه تفکیکی می‌توانید به سازمان ثبت اسناد مراجعه کنید و درخواست خود را مبنی بر دریافت سند تک برگی ثبت کنید و پس از طی مراحلی در سازمان ثبت اسناد و املاک، به سازمان نظام مهندسی ارجاع می‌شوید تا مراحل بعدی جهت دریافت سند تک برگی را طی کنید.

تفکیک و افراز چه تفاوت‌هایی با یکدیگر دارند؟

برخی از افراد تصور می‌کنند که تفکیک و افراز به یک معنا هستند در صورتی این تصوری غلط است. این لغات باید از لحاظ قانونی مقایسه شوند. اگر از لحاظ قانونی این موضوع را در نظر بگیریم، تفکیک به کاری گفته می‌شود که طی آن اموال غیرمنقول را به قطعات کوچک‌تری تقسیم می‌کنند. مثلا زمینی را در نظر بگیرید که ۶۰۰۰ متر است. مالکان زمین می‌خواهند که زمین را به قطعات ۲۰۰ متری تقسیم بندی کنند.

اگر این تقسیم بندی انجام بگیرد، می‍‌توانیم بگوییم که زمین مورد نظر به قطعات ۲۰۰ متری تفکیک شده است. با انجام پیش تفکیک یا تفکیک یک قطع زمین به چند قطعه تقسیم می‌شود. برای صدور سند مالکیت، باید سند مالکیت قبلی باطل شود و برای هر قطعه زمین سند مالکیت جدیدی صادر شود. همچنین در این راستا یک تقسیم نامه نیز تنظیم می‌شود که نشان از تفکیک زمین دارد.

مراحل انجام پیش تفکیک و تفکیک در اداره ثبت اسناد انجام می‌شود و پس از آن اقدام به تنظیم صورت مجلس تفکیکی می‌شود. در صورت مجلس تفکیکی اطلاعاتی مانند مساحت قطعاتی که جدا شده‌اند و اطلاعات مربوط به آن‌ها و همچنین اطلاعات قطعات مفروضی آورده شده است. بر این اساس می توان به صدور سند مالکیت اقدام کرد. سند مالکیت برای قطعات و تنظیم تقسیم نامه کاربرد بسیار زیادی دارد.

توجه داشته باشید که نیازی نیست در تفکیک ملک غیر منقول حتما غیر مشاع و انحصاری باشد. به همین دلیل اگر کسی مالک ۶ دانگ زمینی باشد می‌تواند آن را به قطعات کوچک‌تری تقسیم کند همانطور که اگر زمینی چند مالک داشته باشد، آن‌ها قادر به تفکیک آن هستند. افراز به این گونه است که حتما ملم باید مشاع باشد تا این مراحل در آن طی شود.

بنابراین میتوان گفت در صورت تفکیک ملک مشاعی، اشتراک آن ملک تغییری نخواهد کرد. این عبارت به آن معناست که پس از اینکه ملک تقسیم شد، در هر قطعه‌ای مالکان نسبت به آن قطعه سهم دارند. مثلا زمینی را تصور کنید که ۵۰۰۰ متر می‌باشد و میان دو نفر مشترک است. اگر این زمین را به ۱۰ قطعه ۵۰۰ متری تقسیم کنیم، باز هم آن دو نفر هر کدام ۳ دانگ از هر زمین را خواهند داشت. در صورتی که در افراز اینگونه نیست. هنگامی که در افراز سهم شریک مشخص می‌شود، آن قطعه دیگر مشاع نیست.

آشنایی با تفکیک عرصه و تفکیک اعیان

در تفکیک عرصه ملک موردنظر به دو یا چند قطعه تقسیم بندی می‌شود. در این روش قطعات تقسیم شده نمی‌توانند نسبت به یکدیگر ارتباط حقوقی و فیزیکی داشته باشند. به همین دلیل است که در تفکیک عرصه هر قطعه به صورت کاملا مستقل می‌باشند.در صورتی که در تفکیک اعیان اینگونه نیست. در تفکیک اعیان هر قطعه مفروض شده مساحت و حدود اربعه‌ای کاملا مشخص شده دارد اما در این نوع تفکیک قطعات همچنان با یکدیگر ارتباط فیزیکی دارند.

اگر فردی که مالک اعیان است بخواهد زیر بنای عرصه را نیز خریداری کند، باید به تفکیک عرصه بپردازد و اقدامات لازم را در این جهت انجام دهد. توجه داشته باشید که همیشه عرصه به اعیان وابسته است و همچنین برای تفکیک عرصه احتیاجی به گرفتن مجوز از شهرداری نخواهد بود.

 تفکیک عرصه بنابر درخواست مالک یا وکیل دادگستری انجام می‌گیرد و برای انجام آن مدارکی مانند نقشه تفکیک پلاک، دریافت مدارک لازم از شهرداری، آماده کردن نقشه، ارسال کردن یک نسخه از نقشه برای بررسی و تنظیم به اداره ثبت اسناد و املاک، تطبیق دادن نقشه شهرداری با سند مالکیت دریافت شده، تنظیم صورت مجلس تفکیکی به وسیله نماینده اداره ثبت اسناد، طی مراحل اداری، ارسال یک نسخه از نقشه به اداره ثبت اسناد و یک نسخه به مالک لازم است.

در تفکیک اعیان نیز همچون عرصه اسناد بسیاری لازم است. به عنوان مثال اسنادی مانند گواهی پایان کار ساختمان به وسیله مالک یا وکیل قانونی مالک باید تهیه شود. سپس مالک یا وکیل قانونی او باید گواهی پایان کار ساختمان را به اداره ثبت اسناد و املاک تحویل دهند. در مرحله بعد نقشه بردار وارد عمل شده و قسمت‌های مفروضی و مشاعی را ترسیم و تعیین می‌کند. سپس صورت مجلس تفکیکی به وسیله نقشه بردار ایجاد می‌شود و در آخرین مرحله نیز مراحل اداری و هزینه‌های مربوطه انجام خواهد شد.

تفکیک عرصه و اعیان در زمین‌های موقوفی

در زمین‌های موقوفی تنها برای اعیان ملک مالک وجود دارد و مالک نمی‌تواند هیچ اختیاری بر عرصه ملک داشته باشد. به همین علت در زمین‌های موقوفی که صاحب اعیان هیچ اختیاری بر عرصه ملک ندارد، مالک باید هر سال مبلغی را بابت اجاره به سازمان اوقاف بپردازد. اجاره ملک از سازمان اوقاف به صورت ۹۹ ساله می‌باشد و پس از گذشت ۹۹ سال باید مجدد در مورد وضعیت ملک و اجاره مجدد آن با توجه به شرایط موجود تصمیم‌گیری شود. توجه داشته باشید که خرید و فروش اینگونه از ملک‌ها امکان پذیر نبوده و این کار تنها می‌تواند تحت نظارت سازمان اوقاف انجام شود.

صورت مجلس تفکیکی چیست؟

هنگامی که مالک ملک یا وکیل قانونی او قصد داشته باشد نسبت به تفکیک ملک اقدام شود، باید مراحلی طی شود. به عنوان مثال اگر مالک یا وکیل قانونی او قصد داشته باشد زمین موردنظر را تفکیک کند باید اقدام به تهیه نقشه تفکیکی پلاک از شهرداری منطقه کرد و اگر قصد داشته باشد تفکیک را در آپارتمان انجام دهد باید از شهرداری گواهی پایان کار دریافت شود.

پس از طی این مرحله مالک یا وکیل قانونی او نقشه یا گواهی پایان کار را به سازمان ثبت اسناد برده و از اداره ثبت اسناد استعلام تفکیک ملک را درخواست می‌کند. با طی مراحل گفته شده تنظیم صورت مجلس تفکیکی به وسیله اداره ثبت اسناد برای تفکیک اراضی مالک شروع خواهد شد.

رئیس اداره ثبت اسناد باید در خصوص بازداشت نبودن ملک اطلاعاتی حاصل کند و پس از مشخص شدن این موضوع نماینده اداره ثبت و نقشه بردار به محل ملک مورد نظر رفته و آن را با نقشه شهرداری و سند مالکیت تطبیق می‌دهند. پس از مشخص شدن این موضوع گواهی مبنی بر عدم مغایرت نقشه با سند مالکیت تنظیم می‌‌شود. همچنین باید عدم تجاوز ملک به املاک مجاور و معابر نیز تعیین شود.

دلایل صادر شدن صورت مجلس تفکیکی

برای بسیاری از افراد این موضوع که صورت مجلس تفکیکی چه لزوم و اهمیتی دارد بسیار مبهم است. اگر بخواهیم این موضوع را برایتان روشن کنیم، می‌توانیم بگوییم که وجود صورت مجلس تفکیکی باعث اعتبار دادن به ملک و صدور سند مالکیت رسمی می‌شود. بدون انجام صورت مجلس تفکیکی امکان صدور سند مالکیت رسمی امکان پذیر نخواهد بود. وجود صورت مجلس تفکیکی باعث می‌شود که ملک به قطعات کوچک‌تری تقسیم شود و در نتیجه فروش آن نیز راحت‌تر انجام گیرد.

همانطور که گفتیم برای صادر شدن سند مالکیت رسمی برای مالکان و همچنین تنظیم تقسیم نامه وجود صورت مجلس تفکیکی امری لازم و بسیار ضروری است. یکی از اختلافاتی که در مشارکت در ساخت میان مالکان و سازندگان به وجود می‌آید نبود صورت مجلس تفکیکی است. بنابراین یکی از مهم‌ترین مواردی که در مبحث خرید ساختمان باید بسیار مورد توجه قرار گیرد، توجه به دریافت گواهی پایان کار، تنظیم صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی مالکیت است.

اگر فردی آپارتمانی ساخته باشد و قصد داشته باشد که آن را بفروشد یا پیش فروش کند اما به تفکیک واحد‌ها نپرداخته است و برای آن صورت مجلس تفکیکی تعیین نکرده باشد، باید به اخذ صورت مجلس تفکیکی اقدام کند. دلیل این کار این است که اموال غیر منقول با وجود ارائه سند رسمی رسمیت و ارزش بسیار بیش‌ تری پیدا می‌کنند.

اگر فروشنده از انجام این کار خودداری کند و در قرارداد هم این کار برعهده خریدار نباشد، خریدار می‌تواند از طرح دعوای الزام فروشنده به اخذ صورت مجلس تفکیکی استفاده کند و از این طریق سند مالکیت ملک موبوطه را تنظیم کند. در برخی موارد حتی پایان کار نیز اخذ نشده است. در این حالت فروشنده باید گواهی پایان کار را دریافت کند یا خریدار می‌تواند همزمان با طرح دعوای الزام فروشنده به اخذ صورت مجلس تفکیکی، این درخواست را نیز داشته باشد.

مراحل تفکیک زمین و ساختمان

همانطور که می‌دانید برای پیش تفکیک و تفکیک زمین یا ساختمان نیز مانند سایر امور مراحلی طی شود. برای انجام این کار باید سند مالکیت و نقشه تفکیکی مورد نظر در مقیاس ۵۰۰/۱ را در اختیار داشته باشید. سپس باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید و درخواست خود مبنی بر تفکیک زمین و ساختمان را ثبت کنید. در مرحله بعد از دفتر اسناد رسمی تقاضانامه‌ای صادر می‌شود که باید آن را به اداره ثبت اسناد محل مورد نظر تحویل دهید. پس از اینکه اداره ثبت درخواست شما را بررسی کرد آن را به شهرداری ارسال می‌کند.

شهرداری در این مرحله از متقاضی مدارکی درخواست می‌کند. مدارک مورد نیاز شهرداری شامل سه کپی از سند مالکیت، نقشه ۲۰۰/۱ ملک مورد نظر، مفاصا حساب دارایی و پایان کار ساختمان می‌شوند. البته توجه داشته باشید که پایان کار ساختمان در صورتی لازم است که ملک در محدوده قانونی و شهری ساخته شده باشد.

وظایف دفتر اسناد رسمی پس از تفکیک ساختمان یا زمین

همانطور که می‌دانید در دفتر اسناد رسمی مالکیت‌های اموال ثبت و قانونی می‌شود. در مورد تفکیک ساختمان یا زمین نیز دفتر اسناد رسمی به همین شیوه عمل می‌کند. پس از اینکه نقشه تفکیکی توسط اداره ثبت اسناد و املاک تایید شد و مالک نسبت به ثبت اسناد اقدام کرد، هر کدام از قطعات تفکیک شده باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود و سند جداگانه‌ای برای آن تنظیم شود. دفتر اسناد رسمی برای هر از یک قطعات تفکیک شده سند مالکیت شش دانگی ارسال می‌کند.

نقش شهرداری در تفکیک اراضی

شهرداری نهادی بسیار مهم در مبحث تفکیک و افراز اراضی می‌باشد. همانطور که می‌دانید مبحث تفکیک اراضی از حساسیت خاصی برخوردار است زیرا تحت تاثیر اسناد و نقشه‌ها قرار دارد. این نقشه‌ها تعیین کننده طرح تفصیلی و طرح جامع می‌باشد. نقشه تفکیکی که از سوی مالک دریافت می‌شود باید توسط شهرداری تایید شود و بدون تایید شهرداری سایر مراحل برای تفکیک اراضی و ثبت سند مالکین جداگانه ناقص خواهد ماند.

سایر خدمات: تشخیص قدمت بنا و تفسیر عکس های هوایی

شهرداری موظف است که در طول سه ماه نقشه ارائه شده توسط مالک و سایر مدارک مالک را بررسی کند و اگر نقشه و مدارک با قوانین مطابقت داشت، آن را تصویب کند و به اداره ثبت اسناد ارجاع دهد. همچنین شهرداری برای پاسخ کتبی به درخواست تفکیک مالک سه ماه فرصت دارد تا بتواند از این طریق نظر خود را به مالک اعلام کند.

اگر این کار به وسیله شهرداری انجام نگیرد، اداره ثبت می‌تواند وارد عمل شده و بر اساس نقشه ارائه شده توسط مالک به انجام پیش تفکیک ساختمان یا زمین اقدام کند.

نتیجه گیری

یکی از مباحثی که خیلی از افراد ممکن است در طول زندگی با آن برخورد کنند، چگونگی انجام پیش تفکیک یا تفکیک اراضی است. این کار را می‌توانید به وکیل خود بسپارید اما اگر قصد داشته باشید که تمام مراحل را خود به تنهایی انجام دهید باید به نکات مهمی توجه کنید. انجام پیش تفکیک ساختمان و زمین‌ها می‌تواند از بسیاری از دعوا‌های حقوقی جلوگیری کند.